我國城市化進程剛剛開始，快速城市化進程帶來的巨大住房需求將持續(xù)。在市場需求支撐下，規(guī)范后的房地產行業(yè)發(fā)展前景向好；新會計準則中對投資性房產的調整將大大提高房地產上市公司的凈資產和當期盈利；人民幣升值推動地產股行情。
　　
　　市場需求巨大

　　我國目前處在城市化的中期階段，增量需求和改善性需求數(shù)量非常巨大，而且將持續(xù)至少二十年。我國城鎮(zhèn)居民居住條件的改善仍然依賴于房地產行業(yè)的發(fā)展。對于房地產行業(yè)來說，包括土地市場規(guī)范化在內的行業(yè)秩序的建立是整個行業(yè)走向規(guī)范化的基礎。只有在土地市場規(guī)范化的前提下，整個房地產市場才能逐步規(guī)范、成熟。短期來看國家的調控政策會讓房地產市場適度降溫，對新商品房的供應也會起到一定的抑制作用，但在我國城市化進程的強大推動下，規(guī)范化后的房地產行業(yè)將持續(xù)向好發(fā)展。

　　毫無疑問，行業(yè)的規(guī)范、成熟有利于行業(yè)內優(yōu)秀公司的發(fā)展，可以促進經營穩(wěn)健，資金、項目儲備與開發(fā)能力相匹配的行業(yè)龍頭公司跨區(qū)域發(fā)展。

　　隨著房地產宏觀調控政策的施行，房地產行業(yè)在經歷了摸索發(fā)展階段后，現(xiàn)在行業(yè)的特征是發(fā)展期和整合期并存，表現(xiàn)為一方面整個行業(yè)發(fā)展速度仍將保持穩(wěn)定，另一方面行業(yè)內公司優(yōu)勝劣汰加劇，龍頭公司受益。

　　新會計準則中規(guī)定會計報表中須單列“投資性房產”項目，處理可以采用成本模式或者公允價值模式，但以成本模式為主導。如有活躍市場，能確定公允價值并能可靠計量，也可采用公允價值計量模式，這種模式下不計提折舊或減值準備，公允價值與原賬面值之間的差異計入當期損益。

　　目前從公布的2006年年報來看，在新會計準則實施的第一年，只有極少數(shù)上市公司選擇公允價值模式計量投資性房地產，涉及金額最大的是中國銀行，高達33.18億元。被寄予厚望的房地產行業(yè)上市公司并沒有采取公允價值計量投資性房地產，這是因為新會計準則確定投資性房地產公允價值的標準比較嚴格，因此在新規(guī)則實施的第一年，大部分公司選擇觀望態(tài)度也在情理之中。

　　眾所周知，近幾年我國房地產升值迅速，如果上市公司一旦采用公允價值法來計量其早些年購入的投資性房產，必將大大提高其凈資產和當期盈利。

　　對房地產上市公司擁有投資性房地產的凈資產重估將大大提升公司價值。新會計準則的實行導致投資者以更為穩(wěn)健和客觀的估值標準來衡量一個公司的價值，這對行業(yè)構成了制度性的長期利好。

　　人民幣升值推動地產股行情

　　從各國匯率變化與房地產市場之間的關系來看，在本幣升值的情況下，房地產作為一種投資產品，其價格將持續(xù)上漲。自2005年我國匯率改革起，截至2007年5月8日，人民幣匯率已經累計升值7.47％，而且這一趨勢仍將持續(xù)下去。從資本市場表現(xiàn)來看，人民幣的每一次升值都會引發(fā)地產股出現(xiàn)一輪不小的行情。

　　我國區(qū)域經濟發(fā)展不平衡，東部、中部、西部經濟實力和消費水平存在著巨大差異，在房地產市場上表現(xiàn)為房屋價格和房屋銷量的差別。我國東部地區(qū)市場發(fā)達，也是城市化程度最高的地區(qū)，尤其是長三角、珠三角、環(huán)渤海三個區(qū)域是我國人口的密集地帶，“新移民人口”一直保持較快的增長速度。

　　預計2007年長三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)房地產市場仍將保持供需兩旺的局面，奧運會、濱海新區(qū)開發(fā)、世博會、亞運會等重大機遇分別為為三個區(qū)域市場提供了強大的房地產市場需求支撐和吸引資本市場熱點的題材。

　　我們看好重點布局于珠三角、長三角和京津地區(qū)房地產市場的萬科、金地、金融街、棲霞建設等公司盈利增長前景。

　　2006年房地產行業(yè)上市公司實現(xiàn)主營業(yè)務收入793.95億元，同比增長31.74％，比全國商品房銷售額16.7%的增速高出一倍，也遠領先于國內A股上市公司整體25.81%的主營業(yè)務收入增速。實現(xiàn)凈利潤90.61億元，同比增長45.16%。

　　從行業(yè)成長性角度來看，房地產行業(yè)主營業(yè)務收入連續(xù)多年保持增長，凈利潤增長更是穩(wěn)健，兩項數(shù)據(jù)的對比顯示房地產行業(yè)上市公司在規(guī)模擴張的同時盈利能力也穩(wěn)健提升。

　　2006年房地產行業(yè)12家重點上市公司整體平均主營業(yè)務收入增長50.41％，平均主營業(yè)務利潤增長率為46.44％，遠高于全行業(yè)和上市公司的平均水平。其中主營業(yè)務收入增長率最大的是華僑城，增速達到172.42％，其次是億城股份，增速為106.73%；主營業(yè)務收入增速最小的是名流置業(yè)，增速為5.99％。主營業(yè)務利潤增長率和凈利潤增長率最大的是億城股份，增速分別達到176.04％和344.10％；凈利潤增速最小的是北京城建，增速為-46.30％。

　　從最新公布的2007年一季報分析，房地產行業(yè)重點上市公司營業(yè)收入和盈利普遍實現(xiàn)大幅增長。其中最為顯著的有金融街營業(yè)收入增長19.49倍，凈利潤增長30.83倍；億城股份營業(yè)收入增長18.27倍，凈利潤增長5.99倍。

　　行業(yè)重點上市公司盈利狀況分析

　　12家重點公司2006年毛利率相比2005年穩(wěn)步上升了1.4個百分點，在此基礎上，2007年一季度又提升了3.7個百分點，其中萬科、金地集團、中華企業(yè)、北京城建和華發(fā)股份的毛利率水平保持穩(wěn)定上漲。

　　平均銷售凈利率在2006年出現(xiàn)下滑，這在很大程度上是稅收和利率政策導致的結果。此種情況是對公司經營能力的考驗，在2007年一季度銷售凈利率出現(xiàn)上升是一個好的趨勢，說明重點公司在各自區(qū)域和子行業(yè)類別內具有較好的知名度和市場空間，通過內部控制和外部轉移能夠消化調控對盈利能力的影響。

　　從凈資產收益率分析，12家重點公司的收益率平均值平穩(wěn)保持在較高水平，這其中，2006年萬科和棲霞建設都進行了非公開發(fā)行股票增加了凈資產值。

　　存貨周轉率數(shù)值偏低，但這是由于房地產行業(yè)的行業(yè)特殊性造成，與房地產行業(yè)上市公司整體0.39的存貨周轉率相比，可以看出12家重點公司的存貨周轉率處在良好水平，而且同比明顯加快。平均應收賬款周轉率在剔除掉棲霞建設的異常值外，平均值保持在高速運轉狀態(tài)。12家重點公司總資產周轉率小幅增加，與行業(yè)整體資產周轉率0.33相比略好于行業(yè)平均值，基本處在正常范圍之內。在行業(yè)調控的背景下，作為行業(yè)中優(yōu)秀的上市公司，依靠品牌、質量和客戶服務加快銷售，提高總資產周轉率是每一個公司抓住行業(yè)整合機遇所必需的。

　　近兩年12家重點公司的流動比率略有提高，速動比率基本保持平穩(wěn)，均好于行業(yè)平均水平。其中，華發(fā)股份、億城股份和北京城建的資產負債率較高，其他公司基本保持在行業(yè)公認的65％左右正常水平。三項指標綜合分析，償債能力最好的是陸家嘴和名流置業(yè)，考慮到華發(fā)股份的速動比率達到1.01，其較高的資產負債率短期內并無風險。

　　按5月8日收盤價計算，12家公司2007年的動態(tài)市盈率為36.93倍，2008年動態(tài)市盈率為25.57倍；如果剔除掉市盈率較高的北京城建，則11家公司2007年動態(tài)市盈率為31.39倍，2008年動態(tài)市盈率為23.02倍。